agosto 3, 2015

Vigencia del nuevo Código Civil y Comercial

Habrá cambios en los espacios comunes de los edificios
Ponemos a vuestra consideracion aspectos del nuevo C.C.yC. y las diversas opiniones vertidas desde distinatas provincias de la Nacion.
Cordoba 3584

Ejemplo:
Los caños de luz y de agua se considerarán siempre propiedad común, por lo que todos los propietarios deberán afrontar los gastos de roturas en un departamento.

Autora:Laura Gonzalez
Periodista de Ciudadanos – Columnista – Diario La Voz

Toda la vida que gira en torno de los edificios también se verá afectada por los cambios que impone el Nuevo Código Civil y Comercial que entra en vigencia el 1° de agosto de 2015.

Edificio_1
Propietarios de departamentos, inversores que los alquilan, inquilinos y administradores pondrán a prueba algunas modificaciones de fondo que tendrán impacto directo en la vida cotidiana.

Una reforma sustancial es qué considera propiedad común y qué no, dentro de un edificio. Hasta ahora, se tomaba el criterio de “llave de paso”: toda la cañería es común hasta que llega a la puerta del departamento. Ahora se impuso el criterio del “cubo de aire”, que indica que todo lo que está adentro del departamento es propio y lo que es intramuro, es común.

“Con esto, todas las cañerías de agua y cloacas se vuelven comunes y si se rompen en un departamento, el conjunto de propietarios tendrá que arreglarlo”.explica Sebastián Viqueira, vicepresidente de la Cámara de Propiedad Horizontal de Córdoba.

En la práctica, “fomentará que los inversionistas, por ejemplo, no le pongan un peso a la unidad, total el conjunto de propietarios los va a subsidiar”, remarca. Además, hay reglamentos que dicen explícitamente otra cosa que deberían revisarse porque entran en contradicción con esto.

Deudas

Otro de los cambios importantes es que el administrador no podrá ejecutar una deuda ni decidir cómo aplicar algún gasto extraordinario si no cuenta con la firma de los miembros del Consejo de Propietarios, una figura que algunos edificios adoptan de manera voluntaria. y que hoy es obligatorio incluir en los nuevos Reglamentos de Copropiedad.

“Aumenta la importancia ?del Consejo de Propietarios, ?que pasarán ahora a ser una figura muy importante”, juzgó Mario Robledo, presidente honorario de la Cámara de Propiedad Horizontal de Cordoba. A su entender, se recogieron las presiones de las diferentes ligas de consorcistas que son fuertes en Buenos Aires, aunque en Córdoba no existe ninguna.

Sin participación. En el nuevo código, los inquilinos seguirán sin poder participar en las asambleas de propietarios (Antonio Carrizo/LaVoz)

Hoy, ante una deuda por expensas, el administrador la determina, envía la notificación al deudor y ese comprobante es válido ante la Justicia, llegado el caso. Ahora, los miembros del Consejo de Administración (que pueden ser tres o cinco, según el tamaño del edificio) deberán acompañar con su firma esa ejecución. Lo mismo para decidir un gasto extraordinario o despedir personal. La gran duda es ver qué propietarios se animarán a tomar esa responsabilidad, porque una cosa es que sea el administrador el que demande una expensa impaga y otra es que lo hagan tres vecinos. Será una tarea ad honorem que demandará que demandará tiempo y tendrá su riesgo.

“Nadie quiere formar parte de estos consejos, o sí forman parte al principio pero después se borran”, advierte Viqueira. El temor es que muchas decisiones se paralicen por la falta de participación.

Decisiones en asamblea

Justamente, la falta de participación de los propietarios hace fracasar muchas de las decisiones que deben resolverse en asamblea.

Están lo que no van porque no les interesa, están los inversores que alquilan y jamás pisan el edificio y están los que no van pero objetan judicialmente las decisiones, alegando la nulidad porque no se cumple la mayoría.

Eso es cierto, pero las decisiones hay que tomarlas en algún momento. Con el nuevo Código, se sigue pidiendo más de la mitad de los propietarios y mayoría absoluta de porcentual dominial, pero si la mayoría no se logra por inasistencias, se les notifica a los ausentes lo decidido y se les da un plazo de 15 días para que se expidan. Si no hay oposición, lo resuelto queda firme.

Para Robledo, el nuevo mecanismo facilitará tomar decisiones en edificios donde hay muchos departamentos, aunque el temor de los administradores es que fomente el ausentismo, porque muchos podrán objetar decisiones sin siquiera asistir a las reuniones.

NOTA del la editora:

acceso al edificio

Lo indudable es que se avecinan grandes cambios, lo que nos lleva a pensar que sera muy dificil – durante un largo tiempo – resolver con unanimidad de criterios.
144 años de vigencia en una normativa con ajustes y aplicacion en la jurisprudencia, repercutiran notablemente en la resolucion de los conflictos que se presenten, esperemos que prime la ecuanimidad y que haya Justicia bien fundamentada y equitativa.

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