noviembre 13, 2011

Contrato de Locacion. Lo que hay que saber antes de renovarlo…..

Ante la eventual renovaciòn de un contrato de alquiler, es conveniente tomar en cuenta, que tambien es necesaria la firma del garante o fiador. Las razones jurìdicas son las que a continuaciòn se detallan:

Por la ley 25628 se incorporó el artículo 1582 del Código Civil que dispone que la obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado, prohibiéndose todo pacto anticipado en contrario, que establezca que:

“la obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del termino de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado”, agregando la exigencia del “consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido este”.

Al mismo tiempo, para afirmar el carácter imperativo de la nueva norma, se dispone que “Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original “

La inclusión del artículo del Código Civil fue dispuesta por la ley 25628, publicada en el

boletín oficial el día 22 de Agosto de 2002.

El texto queda ubicado como el último artículo del capítulo del Código Civil referido a “las obligaciones del locatario”

Recordemos los artículos 2003, 2005 y 2024 del Código Civil.

Art 2003: “la fianza será solidaria con el deudor principal, cuando así se hubiese estipulado, o cuando el fiador renunciare el beneficio de excusión de los bienes del deudor …”

Art 2005: “Cuando alguien se obligare como principal pagador, aunque sea con la

calificación de fiador, será deudor solidario, y se le aplicarán las disposiciones sobre los codeudores solidarios”

Art 2024: “si hubiese dos o mas fiadores de una misma deuda, que no se hayan obligado solidariamente al pago, se entenderá dividida la deuda entre ellos en partes iguales, y no podrá el acreedor exigir a ninguno de ellos sino la cuota que le corresponde…”

Estas tres condiciones supletorias del Código Civil son dejadas de lado, por pacto en

contrario, en prácticamente todas las fianzas que se celebran para garantizar contratos de locación de inmuebles, donde el fiador se obliga como principal pagador, solidario y sin oficio de división, régimen obligacional muy severo para un contrato que en nuestro medio no suele hacerse a titulo oneroso, sino como una liberalidad, un “favor” que un amigo o pariente le hace a un locatario, “favor” que cada dìa o cada vez se hace menos,  precisamente por la grave obligación que implica y que trajo como consecuencia especialmente en Capital Federal y Gran Buenos Aires, un mercado negro de “compra de garantías”, que encarece los costos para el locatario y no reporta ninguna ventaja para el locador, que a su vez se protege con solicitudes de “dominio” al Registro dando información del cúmulo de averiguaciones.

CONCLUSIÓN PRÁCTICA

Vencido el contrato de locación vence la fianza indefectiblemente; salvo que el inquilino se resista a desocupar el inmueble, en cuyo caso la garantía continúa por el tiempo necesario para obtener judicialmente el desalojo.

No subsiste si la locación continúa por acuerdo entre el inquilino y el propietario, a menos que el fiador debidamente informado de esa decisión, lo acepte expresamente y en forma indeclinable.

El articulo también dice que la conformidad de proseguir siendo garante no puede, luego de vencido el plazo original, ser prestada con anticipación (lo es hoy en la mayoría de los contratos), sino en forma simultánea con la prórroga expresa o tácita del alquiler.

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4 thoughts on “Contrato de Locacion. Lo que hay que saber antes de renovarlo…..

  1. LILIANA

    BUENAS TARDES NECESITO SABER AL HACER UN CONVENIO DE EXTENSION DEL CONTRATO DE ALQUILER DE DURACION DE UN AÑO MAS. CUANDO DEBE SER FIRMADO .EL CONTRATO ORIGINAL FINALIZA EL 31/372016.- Y SE HACE DE COMUN ACUERDO UNA EXTENSION DEL MISMO X UN AÑO MAS CUANDO TIENEN QUE FIRMAR EL GARANTE Y EL INQUILINO, ANTES QUE TERMINE EL CONTRATO ORIGINAL??? O DESPUES DE FINALIZADO O SEA CON FECHA LA FIRMA DE AMBOS A PARTIR DEL 1(4/2016. DESDE YA GRACIAS POR SU RESPUESTA.

     
  2. ffrecole

    Tienen que firmar todos. Inquilinos, propietarios y especialmente el garante.
    Cordial saludo.

     
  3. rocio

    te ago una consulta sali de garante hace 3años en ese entonses tenia recibo de sueldo hace 1año le renovaron el contrato y firme pero sin tener recibo de sueldo ahora el inquilino no quiere pagar y me llego una carta de documento q qdo notifica por la imobiliaria como puedo hacer por q no tengo recibo de sueldo y no estoy en blanco

     
  4. Francis

    Rocio;
    Debes hablar con el inquilino, si el no paga, deberas pagar tu.
    La CD que te enviaron es porque eres la Garante, la siguiente sera para reclamarte el pago, como garante estas obligada a pagar si el inquilino no cumple. Luego tu puedes recindir el contrato.
    Habla con la inmobiliaria y/o el propietario y busca una solucion rapida.
    Saludos
    Francis

     

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