enero 31, 2010

Voy a vender, quiero ganar un 30%…

Y quiero aplicarlo a mis inversiones de compraventa. 

Veamos algunas sugerencias practicas….

venta de viviendas“Le quiero ganar 30% a todo lo que compre, por lo tanto si compramos algo en $1,000, lo venderemos en $1,300”. 

  ¿El anterior razonamiento es válido?

 En primera instancia pareciera que sí. 

Evidentemente, 300 es el 30% de 1,000, ¿verdad?  

 

 Y… aquí aparece lo que llamamos: MARKUP,

Algunos ejemplos.

 El precio total de venta fue de $1,300, y el 30% de $1,300 es $390.  ¿Qué fue lo que pasó?

¿Alguna vez ha tenido algún problema de este tipo? 

 ¿Qué pasa si tiene un socio al cual le paga un 10% de comisión sobre la utilidad, y a todo lo que compra lo multiplica por 1.2 para subirle un 20%?

 Permítame ilustrar con otro ejemplo numérico: 

Compra  un inmueble por $20,000, lo vende en $24,000, le subió un 20%. 

Su socio cobra el 10% de la venta ($24,000), es decir, $2,400. El remanente de la utilidad es de $1,600. ¿Porqué él ganó más que usted? ¿Dónde estuvo el error? El cobró el 10% y usted le subió el 20%, ¿porqué no ganaron lo mismo? 

Algunos le dirán: – nosotros, los propietarios de inmuebles debemos constantemente lidiar con markups,  y con seguridad que son no son los corredores inmobiliarios (ya que ellos no pueden cobrar ese porcentaje de comisión :-)), sino “los avezados compradores de oportunidades” los que se llevan la ganancia.  

Si bien en la práctica, será el corredor inmobiliario, quién le advertirá de la difenrencia en la situación, es conveniente que ud  sepa de que margenes estamos hablando.

 Estos son -ni más ni menos- los porcentajes de descuento, incremento de precio o de utilidad, y que ud, como vendedor debe tener bien en claro. 

Fíjese, sino en las páginas de los diarios, que con grandes caracteres realizan sus anuncian y a los que: 

–       Ya todos estamos acostumbrados, por ejemplo: las impresoras tienen un 25% de descuento, los consumibles un 45% de descuento, las computadoras un 11% de descuento y las refacciones un 5%, y  todos los descuentos anteriores son sobre el precio de lista.

–       ¿Preguntamos entonces, cual es la diferencia y que es lo conveniente para el inmueble que vendemos? 

Existen dos tipos de markups: sobre costo y sobre venta.

 En español, el markup sobre venta es la utilidad, y el markup sobre costo es el incremento (lo que le subimos). 

En el ejemplo mencionado, estamos mezclando las bases: un porcentaje se calcula sobre la compra y el otro sobre la venta, es por eso que los números salen diferentes. 

No es lo mismo ganarle un 30%, que subirle un 30%.  

Y…cuando vende una propiedad debe cuidar este detalle para no ahuyentar a sus clientes. 

Es muy importante saber cuál es nuestro margen de utilidad bruta (sales markup). 

 El conocer este número, le permitirá controlar sus gastos, mejorar su posición de negociación y saber cuánto “subirle” a los productos o bienes que vende o que pone a la venta.

Lo primero que tiene que hacer, es saber cuál es su margen de utilidad bruta, o margen simplemente. 

Luego defina claramente su precio máximo de venta y establezca cual es el precio menor al que está dispuesto a vender. Son sus parámetros, no lo olvide.

Pida ayuda a su asesor inmobilario de confianza, sea práctico, y acepte sus sugerencias. 

A la rotación del mercado y a la depreciación natural del bien inmueble, que es lo que debe tener en cuenta sume ud el  margen de utilidad o de renta que obtuvo. 

Y también relaciónelo con el tiempo en que realizó la primera transacción y la razón, por la que hoy (o en el futuro) se desprende ud de su activo,.. y seguramente se sorprenderá gratamente. 

Compare con los simples artículos de venta de cualquier comercio como ejercicio. 

Por ejemplo, si compra una impresora cuyo descuento sobre  el precio de lista es 25%, si la vende a precio de lista, su margen será del 25%, pero si le da un descuento a su cliente del 10%, ¿cuál será su nuevo margen? 

En primera instancia podría pensar que un 15%.

Haga números con un ejemplo, y se dará cuenta de que es un 16.67%.

Una vez que conoce dicho margen, podrá saber hasta cuánto puede dar de descuento a sus posibles compradores/clientes. 

Un buen análisis del mercado inmobiliario será la base efectiva para su transacción y el origen de sus ganancias futuras.

 

Noticias

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Abrir chat
Powered by
A %d blogueros les gusta esto: