agosto 4, 2015

“Las LOCACIONES en el nuevo codigo civil y comercial ”.

Algunas reflexiones previas

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación tiene 2.671 artículos contra 5.667 que poseían en conjunto los anteriores Código Civil y Código de Comercio, o sea que se ha reducido el articulado en más de la mitad.

Esta reducción implica un cambio importantísimo en la filosofía del nuevo código. Mientras los anteriores códigos eran casuísticos, en el sentido de tratar de solucionar todos los problemas que podían presentarse, el nuevo Código establece un marco jurídico dentro del cual toma relevancia la autonomía de la voluntad, lo que nos permite como corredores inmobiliarios tener mayores posibilidades, y más flexibilidad en las negociaciones en las que se intervenga.

Otras de las características del nuevo Código Civil y Comercial, es que sus redactores incluyeron dentro del mismo, la jurisprudencia vigente al momento de su redacción, como así también gran cantidad de usos y costumbres no receptados en la anterior legislación.

Locación

En lo que respecta a la locación, comprendida en los artículos 1187 a 1226 (sólo 39 artículos), no implica modificaciones sustanciales en los contratos de locación. En principio podremos usar los mismos que ya venimos utilizando, teniendo especial cuidado cuando se menciona algún artículo del anterior Código, reemplazarlo por su equivalente en el nuevo.


Principales cambios

· Si el firmante como locador no es el propietario del inmueble, sino su representante, este no podrá:

o Celebrar contrato por más de tres años

o Cobrar alquileres anticipados por el mismo periodo

· Si el destino es habitacional no puede requerirse al locatario:

o El pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un mes

o Depósitos de garantía por cantidad mayor al importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación.

o El pago de valor llave o equivalente

· Tiempo de la locación

o Plazo mínimo: dos años

o Plazo máximo:

§ Veinte años para locaciones habitacionales

§ Cincuenta años para otros destinos

· Algunas excepciones al tiempo mínimo de la locación:

o Sedes diplomáticas

o Inmuebles para funcionarios diplomáticos extranjeros

o Inmuebles amoblaos que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares que no superen los tres meses.

o Los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato.

· Resolución anticipada

o En principio se mantienen los requisitos estipulados en el artículo 8 de la ley 23.091 derogada por el nuevo Código, a excepción de que si bien se requiere comunicación fehaciente de la intención de resolver la locación, no es necesario plazo mínimo alguno para la misma.

· Intimación de pago

o El plazo que debía darse al inquilino en la intimación de pago previa a solicitar el desalojo (10 días según el artículo 5° de la ley 23.091), sólo se mantiene para las locaciones habitacionales.

· Canon locativo

o La prestación dineraria a cargo del locador se integra ahora con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario.

o Para su cobro se concede la vía ejecutiva.

COLEGIO PÚBLICO DE MARTILLEROS Y CORREDORES DEL DEPARTAMENTO JUDICIAL DE LOMAS DE ZAMORA.
Fco. Portela 615 – (1832) Lomas de Zamora – Buenos Aires – Argentina.
Tel. / Fax 4243-3070 Líneas Rotativas.
E Mail: colegio@cmcplz.com.ar.
http://www.cmcplz.com.ar

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