marzo 31, 2007

Desde Marzo del 2007, se habla de…

“Controles sobre el mercado inmobiliario” –

MARZO/2007

Autores

Staff de Fiscalex

Puede consultarse el mismo en:

Revista Tiempo Empresario de la Asociación Empresaria de Rosario – Abril 2007 – Nº 218


CONTROLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO

El Organismo Fiscal, a partir del último trimestre del año pasado, está trabajando en transparentar las operaciones inmobiliarias, y en hacer más eficientes las tareas de verificación y fiscalización, impulsando un paquete de medidas, tendientes a luchar contra la evasión en el mercado inmobiliario.

1. IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES

Como primer fase del plan de acción definido por la AFIP, se apuntó al Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, – RG (AFIP) 2141, su complementaria (RG 2148) y modificatoria (RG 2153) -, disponiéndose cambios en el sistema de cobro de este impuesto.

A partir de noviembre del año pasado rigen las nuevas normas que regulan la retención del 1,5% en concepto de Impuesto a la Transferencia de Inmuebles , el cual debe ser afrontado por los vendedores personas físicas no habitualitas. 

El ITI puede no ser obligatorio pagarlo cuando se ejerce la opción de “venta y reemplazo”, es decir, cuando s e produzca la venta de la única vivienda y/o terrenos del contribuyente con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia , en tanto la operación se lleve a cabo en el término de un año.

A fines de que no le sea practicada la retención, esta norma estableció que el contribuyente deberá obtener, por Internet o mediante un trámite simplificado, un “certificado de no retención”, que será entregado al escribano antes de realizar la escritura , con el objeto de verificar que realmente se trata de una única vivienda.

Los escribanos intervinientes, antes de retener el impuesto, van a tener que validar ese certificado que aporta el vendedor para confirmar que ese documento sea legítimo. En el régimen anterior, bastaba con una declaración jurada ante el escribano para eximirse del tributo, lo que facilitaba la evasión, según la AFIP.

2. REGISTRO DE OPERADORES INMOBILIARIOS

En este escenario de nuevas medidas, se publicó el pasado 11 de Diciembre de 2006 la Resolución General (AFIP) 2168 que obliga a quienes intervienen en las operaciones de compraventa y/o locación -alquiler o arrendamiento- de bienes inmuebles a inscribirse en el “Registro de Operaciones Inmobiliarias” que a tal efecto se crea, cuyo objetivo es identificar a los operadores del mercado, sean intermediarios – inmobiliarias -, o titulares de inmuebles propios -dueños-.

Este empadronamiento inmobiliario, entró en vigencia a partir del 1º de febrero de 2007 -fecha a partir de la cual el servicio se encuentra disponible en la página web-, el cual venció el 16 de Marzo de 2007, conformando la fase II del paquete antievasión inmobiliario.

El organismo también estableció, por medio de esta resolución, que deberán inscribirse aquellos propietarios de más de cinco inmuebles o que cobren rentas superiores a los ocho mil pesos mensuales y/o 96.000.- anuales.

Asimismo, en el caso de que los propietarios no quieran cumplir con este requisito los escribanos deberán dejar constancia en las escrituras respecto a la falta del recibo de información.

Estas medidas alcanzan a las personas físicas, sucesiones indivisas, sociedades, empresas, fideicomisos, condominios, asociaciones locales y a establecimientos organizados como empresas estables que pertenezcan a sujetos del exterior.

3. EXPENSAS

La RG 2159 (AFIP) creó un régimen de información que deberán cumplir los administradores con relación a la determinación de expensas, contribuciones para gastos y conceptos análogos, que se determinen y abonen durante cada semestre calendario, en la medida que superen los siguientes parámetros:

  • Countries, clubes de campo, clubes de chacra, barrios cerrados, barrios privados y demás urbanizaciones: cuando la superficie del bien sea mayor o igual a 400 metros cuadrados y el importe de expensas sea igual o mayor a $ 3.600 en el semestre calendario.
  • Edificios de propiedad horizontal u otros inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal o prehorizontalidad: cuando la superficie de las unidades funcionales sea mayor o igual a 100 metros cuadrados y el importe de expensas sea igual o mayor a $ 3.600 durante el semestre calendario. Deberán sumarse los m2 y el monto que corresponda a cocheras y/o bauleras.

La información correspondiente, deberá ser suministrada, en forma semestral, a través de transferencia electrónica de datos, utilizando el programa aplicativo “AFIP DGI – Régimen informativo de pago de expensas – Versión 1.0”

Los datos que los administradores deben elevar a la AFIP incluyen, entre otros: nombre y apellido o razón social (en caso de que sea una empresa) de los propietarios o inquilinos del inmueble, número de CUIT, CUIL o DNI, superficie cubierta, importe de expensas que se aplicó en los últimos seis meses y montos que abonó el propietario durante ese periodo.

Por su parte, cabe mencionar que la AFIP dio marcha atrás con uno de los artículos de la presente resolución que establecía que debían informarse los nombres de los ocupantes de la vivienda, aún cuando no fueran inquilinos ni propietarios, atento a la polémica generada en torno a si esta disposición resultaba violatoria del derecho a la intimidad de las personas.

A su vez, la Cámara de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias y la Asociación Inmobiliaria, Edificios, Renta y Horizontal (AIERH) presentaron ante la Justicia amparos para que la presente resolución se deje sin efecto. Previamente la citada Cámara envió a la AFIP un reclamo administrativo, del cual aún no tuvo respuesta.

En esa inteligencia, se ha destacado que el objetivo primigenio de la medida es coadyuvar al control de la valuación de las propiedades y de su titularidad, factores que tienen impacto en la determinación del impuesto sobre los bienes personales. Asimismo, se ha dicho que el Fisco efectuará cruzamientos de datos a efectos de comparar los gastos declarados en el impuesto a las ganancias por quienes pagan las expensas y otros conceptos.

Atento a que la resolución prescribe que las administraciones de determinados inmuebles deberán informar sobre los honorarios que perciben en virtud de las tareas que desarrollan, creemos que existe una alta probabilidad de que se realice un cruzamiento de tales datos con los que surgen de las declaraciones juradas que dichos sujetos presentan ante el organismo fiscal. (1)

En otro orden de ideas, y tal como lo recalcara oportunamente el Administrador Federal en declaraciones periodísticas, a la AFIP le interesa hacer un seguimiento del comportamiento fiscal de los sectores de mayores ingresos.

4. LAS MEDIDAS QUE VENDRAN

Dentro de las medidas que vendrán, se espera que el mencionado registro inmobiliario sea perfeccionado, con un mayor control sobre el valor al cual se suscriben las escrituras, a fin de lograr que se declaren los valores reales negociados.

Con este objetivo, se instauraría un régimen informativo integral que comprendería todo el proceso de compraventa – desde que el inmueble sale a la venta, cuando se produce la operación, y hasta llegar a la escritura-, permitiendo así el entrecruzamiento de datos u otras medidas similares, en pos de la fiscalización y control de la recaudación, en el que inmobiliarias, escribanos y bancos resultarían protagonistas.

A su vez, se prevé que el Fisco avance sobre la documentación de respaldo de las operaciones inmobiliarias -boletos de compraventa, señas, reservas, venta-, así como sobre el uso de instrumentos financieros en lugar de efectivo para cancelar el valor del inmueble.

(1) Fraga, Diego N. y Valentini, Viviana: “Los administradores de inmuebles y su actuación como agentes de información ante la AFIP”, Práctica Profesional, Editorial La Ley

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