agosto 4, 2015

La LOCACION para VIVIENDA familiar, en el C.C.yC.

se alquila

C.C.yC. -Cambios en la LOCACION para VIVIENDA Familiar que se disponen en lo respecta a uno de los mas comunes el cual es: La Locacion habitacional como se la denomina actualmente, vale decir, en lo que respecta a las las LOCACIONES para VIVIENDA familiar.

Por lo que,`ponemos a vuestra consideracion las recomendaciones que realiza elabogado Dr. Augusto Cesar Acuña.

• Precio del alquiler:
El Código presenta alternativas que quedan abiertas a discusión entre propietarios e inquilinos donde, se puede fijar el precio del alquiler, tanto en moneda de curso legal en la República como en moneda extranjera. – Si se fija el precio del alquiler en moneda extranjera puede pagarse dando el equivalente en moneda de curso legal (cambio oficial). – Si se fija el precio del alquiler en cierto valor, el monto resultante debe referirse al valor real al momento que corresponda a la fecha de pago.
• Intereses aplicados por falta de pago del alquiler:
En los contratos de alquiler se puede convenir entre inquilino y propietario la tasa de interés que ha de aplicarse en intereses que se vayan a aplicar por mora en el pago. No obstante para evitar abusos, los jueces pueden reducir los intereses cuando la tasa fijada o el resultado que provoque la capitalización de intereses excede, sin justificación y desproporcionadamente, el costo medio del dinero para deudores y operaciones similares en el lugar donde se contrajo la obligación.
• Plazo para alquileres de propiedades inmuebles:
Mínimo: Cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años.
Máximo: no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.
• Entrega de la propiedad alquilada:
La propiedad alquilada debe ser entregada con todo lo ofertado y en un estado apropiado para su destino. Si es una vivienda debe estar en buen estado de pintura, con los cerramientos, baños, cocina, calefacción, y demás instalaciones funcionando correctamente.
• Pagos previos que no pueden requerirse del inquilino de vivienda:
a) No se puede requerir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) No se puede requerir en depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) No se puede requerir el pago de valor llave o equivalente.
• Se garantiza el acceso o la estabilidad en la vivienda de personas incapaces o con capacidad restringida.
Se declara nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.
• Mantenimiento de la propiedad alquilada:
La propiedad alquilada debe ser mantenida por el propietario (cualquier rotura o desperfecto en los baños, cocina, calefon, pisos, puertas, humedad, debe ser reparado, cambiado o sustituido sin cargo). Se deberá descontar o reducir del precio del alquiler por el tiempo que dure la reparación o cambio de artefactos o mantenimiento. Si es muy grave el desperfecto o la falta de mantenimiento, se puede pedir la finalizacion del contrato sin multa para el inquilino.
• Mejoras a la propiedad:
El propietario debe pagar las mejoras necesarias hechas por el inquilino, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro de la propiedad. Como es el arreglo de paredes o reparaciones de artefactos e instalaciones. Debe existir un preacuerdo con el locador.
. Perdida de luminosidad:
Si pierde la luminosidad el inquilino no puede hacer nada ni pedir disminución de precio o rescindir el contrato, salvo que el propietario sabía que la propiedad iba a perder la luminosidad por nuevas construcciones.
• Cuidado de la propiedad alquilada:
El inquilino debe cuidar la vivienda en el estado que la recibió, responde por abandono, por destrucción por incendio culpable. Responde por los daños de los visitantes ocasionales. Responde por el mero mantenimiento de vivienda alquilada. En caso de urgencia, el inquilino puede hacer reparaciones con previo aviso al propietario.
• Vía ejecutiva:
Para mejorar la contratación de alquileres se brinda mayor seguridad jurídica al propietario, posibilitando una nueva forma rápida de cobro de alquileres, expensas y demás pagos mensuales convenidos. Para su cobro se concede la vía ejecutiva.
• No pago de impuestos:
Los inquilinos no deben pagar los impuestos que graven la propiedad, salvo expresa disposición contractual.
• Devolución de la propiedad:
El inquilino debe devolver la propiedad, en el estado que la recibió, pero con los deterioros del uso. Y entregar todos los recibos y documentación de los pagos hechos.
• Desalojo del inquilino:
El inquilino lo pueden desalojar por usar mal la propiedad o no pagar dos meses consecutivos. El inquilino debe ser notificado antes de la demanda de desalojo con un mínimo de 10 días y consignando un lugar de pago.
• El inquilino se puede ir por culpa del propietario:
El inquilino puede rescindir el contrato sin multa o sanción, si el propietario no mantiene la propiedad en forma apropiada o la misma presenta vicios graves para su uso.
• El inquilino se puede ir anticipadamente:
Si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con suficiente antelación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. Dicha penalidad debe figurar en el contrato.
No se requiere que el inquilino notifique su voluntad de abandonar la propiedad con sesenta (60) días de anticipación al propietario.
• Garantías:
Para dar mayor seguridad a los garantes. Vencido el plazo de contrato del contrato de alquiler, caduca la fianza, salvo que el inquilino no entregue el inmueble.
Es nula la clausula que extiende la responsabilidad del garante a las renovaciones en el contrato original.

Dr. Augusto Cesar Acuña

Dr. Augusto Cesar Acuña
Abogado Especialista en Negocios Fiduciarios, Real State, y Agronegocios. C.A.B.A.

Consultas aquì:

Noticias

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Abrir chat
Powered by
A %d blogueros les gusta esto: