diciembre 15, 2013

BIENES RAICES: Cómo se valoriza una propiedad inmobiliaria para la inversión

Las propiedades inmobiliarias que se adquieren como inversión, tienen parámetros completamente diferentes a las que se compran para residir en ellas, al momento de hacer una valoración de las mismas.

Para evaluar las propiedades multifamiliares, industriales, centros comerciales, edificios de oficina y demás inmuebles destinados a servir como fuentes de ingreso, se utilizan tres diferentes métodos: a) Valor de reemplazo; b) Comparación de ingresos; c) valor por metros cuadrados de construcción y del terreno en que está erigido el inmueble.

Valor de reemplazo: El valor de reemplazo, tal como lo indica el nombre, se calcula teniendo en cuenta el costo que acarrearía construir un inmueble del mismo tipo, tamaño y calidad, del que se está valorizando, en el lugar y la zona donde el mismo se encuentra.

En ello intervienen el actual valor del lote de terreno en que está erigida la propiedad y el costo de reedificación de la propiedad en sí; considerando además, las dimensiones y las facilidades de la misma, basados en el actual valor de los materiales de construcción que serán usados, siguiendo los planos de fabricación, así como el costo de mano de la obra y todo gasto adicional relacionado con la obra.

Comparación de ingresos: Esta técnica se emplea mayormente en propiedades multifamiliares, centros comerciales, edificios de oficina y parques industriales y se basa en el rendimiento que arroja la propiedad en el ejercicio financiero de un año fiscal, la cual se obtiene sumando los ingresos anuales y restándole a estos todos los gastos en los que se incurran durante ese período. Esa sumatoria arrojará el ingreso neto operacional, en el año fiscal del cual se trate. Esa cifra se dividirá entonces por el dinero que se destinará a la compra del inmueble y tendremos el rendimiento económico de la propiedad, en su primer año. Ese rendimiento se compara a la de otras propiedades del mismo tipo, en un perímetro de un kilómetro a la redonda, y se arriba a la cifra deseada. Es notorio que algunas propiedades ofrecen más rendimiento si son financiadas que si se pagan de contado.

Valor pormetros cuadrados de construcción y terreno de la propiedad: Esta modalidad es de fácil comprensión, pues se trata de hacer una búsqueda de los metros cuadrados de las propiedades, que han sido recientemente vendidas y cerradas en la zona, con el objetivo de obtener el precio promedio pagado por metro cuadrado de fabricación y terreno, para aplicarlo a las dimensiones reales de la propiedad que se valoriza.

Aunque parece sencillo no lo es, pues factores como el acceso a la propiedad, parqueos, proximidad a vías principales de intenso tránsito, existencia de herramientas y/o equipos pesados enclavados en el lugar, y la ubicación física del inmueble, en la cuadra misma, pueden afectar el valor intrínseco de la propiedad.

Lo más importante de todo es la localización del inmueble. Una buena localización justifica cualquier ajuste al precio de compra. Siempre debe tenerse en cuenta que las propiedades a comparar sean similares; o sea, comparar naranjas con naranjas y jamás naranjas con manzanas.

J.A. “Tony” Ruano es autor del libro “Bienes raíces. Manual práctico de compra, venta y administración.” tony@ruanobrokers.com

Noticias

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Abrir chat
A %d blogueros les gusta esto: