Ley de propiedad horizontal

El administrador representa
al consorcio

Bien de familia

El registro de la propiedad inmueble

Funciones del Notariado

Recordamos a Uds. que, en la renovación de los Contratos de Locación, deberán tener presente
la modificación introducida al Código Civil, en el Art. 1582, sobre el capítulo de
las obligaciones de los locatarios. El mismo dice:

Art.1582 - Las fianzas o cauciones de la locación o sub-locación, obligan a los que las prestaron,
no sólo al pago de los alquileres o rentas, sino a todas las demás obligaciones
del contrato, si no se hubiese expresamente limitado al pago de los alquileres o rentas.

Se agrega ahora el Art. 1582 bis, mediante la Ley 25.628, sobre:

Prohibición de extensión de la fianza en los Contratos de Locación.

Sancionada por el Senado y la Cámara de Diputados de la Nación Argentina, entró en vigencia la: Ley 25.628

Con las siguientes Fechas:

Sancionada en: Julio 31 de 2002
Promulgada en: Agosto 22 de 2002 - Decreto 1546/2002
Publicada en el Boletín oficial el: 23/08/2002.

Y en su cuerpo dice:

Artículo 1° -Incorporase como artículo 1582 bis del Código Civil, el siguiente:

" La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la
locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.

Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original."

Artículo 2° - Comuníquese al Poder Ejecutivo nacional.

Dada en la Sala de sesiones del Congreso Argentino, en Buenos Aires, el 31 de Julio de 2002.

La Ley y su articulado habilitan y complementan las instrumentaciones que y por el Código de Procedimientos Civil y Comercial, se aplican en los juicios por desalojo, como vimos en ediciones anteriores.

Y que agilizarán las acciones legales que se instrumenten, en resguardo del derecho privado, mejorando cualitativa y cuantitativamente la economía del inversor, evitando las situaciones abusivas para ambas partes y salvaguardando los derechos del fiador, a la vez, que se procuran evitar los excesos u omisiones, que pudieran afectar en demasía a las partes involucradas.

Por lo que, los Locadores, deberán tener presentes estas modificaciones, a los efectos de adecuarse y resguardar la posibilidad del cobro de las obligaciones ante el eventual incumplimiento por parte del locatario, en tiempo y forma, y especialmente a la renovación de los contratos de locación, ante la nulidad que podría plantearse.

Desde ya, que un buen asesoramiento legal, es siempre lo más conveniente y el mejor preventivo ante una situación especial, particular y conflictiva, sin lugar a dudas.

Nuestra misión es meramente informativa y un recordatorio de los cambios que hubo que aplicar e implementar durante este año 2002, ante la devaluación de la moneda, que afectó a nuestra economía y que por ende generó acciones sobre la protección de los individuos
y sus derechos.

Algunos ya estaban en tratamiento con anterioridad y eran absolutamente necesarios y otros surgieron a la luz de los acontecimientos. Destacamos la modificación más justa, esperada, práctica e importante, que acelera el trámite en sí mismo y configura el interés del público, porque resguarda los intereses de las partes concertados en el Contrato de Locación.

Y que dirime sabiamente sobre los actores en el juicio. Nos referimos al:

Art. 684 bis., Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Desocupación inmediata.

Obviaremos los deberes y facultades del notificador, tratados en el Art.. 684, que no fue modificado, que son meramente formales, inherentes e ineludibles al oficial de justicia.
He iremos a la parte esencial incorporada, que dice:

Art. 684 bis: En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la falta
de pago o vencimiento del contrato el actor podrá también, bajo caución real, obtener
la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el artículo 680 bis.
Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos
o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, además
de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá una multa de hasta $ 20.000
en favor de la contraparte.

Modificado por: Ley 25488 Art. 1
Publicado en el Boletín Oficial el 22-11-2002 - artículo incorporado.

Que en correlato con el Art.. 680 bis, Entrega del Inmueble al accionante, son los pilares para desterrar el temor existente en los propietarios por el excesivo tiempo que pudiera demandar la litis, que en algunos casos supo ser de uno y/o de hasta dos años, salvo honrosas excepciones.

Tiempo que generaba erogaciones y perjuicios, a los unos y a los otros, distorsionando
el legítimo derecho a la restitución del bien afectado por el incumplimiento, y que obraba negativamente, en y con perjuicio y por prejuicio, sobre la necesidad de disponer de
la renta y/o la posibilidad de acceso a la vivienda - en alquiler - de los ciudadanos en general.

Entre la iniciación del juicio y la sentencia, sólo debe existir un tiempo corto, racional
e imprescindible, como para producir la prueba y/o el descargo y/o la consignación judicial de los alquileres y por ende, el pago de los mismos, obligación que fue tomada y prometida, en y con ejercicio de la libertad de contratar que cualquier ciudadano adulto y responsable puede ejercer.

Sólo la irracionalidad, momentánea o permanente, lleva al ciudadano al incumplimiento
de obligaciones adquiridas sensatamente.

La justa y rápida resolución de los casos y la también justa y necesaria restitución del inmueble, evitan siempre el daño moral y económico a las partes y redundan inevitablemente en la salud de la Sociedad en general.

Preciado valor que debe ser resguardado con precisión y premura.

En la próxima edición, que será dentro de pocos días, nos referiremos a la Prohibición
de la extensión de la fianza, que es el otro ingrediente que salvaguarda con equidad
a las partes involucradas en un Contrato de Locación.
A saber: Locador - Locatario - Garante o Fiador.

Quién desee aportar algún dato inherente y/o efectuar alguna consulta relativa a una situación personal, deberá remitirnos su consulta.


Fuente: Martillero Francis Fassola